為何中國房產稅的效果有限？
一、中國房地產稅的過去和現在
中國早早開始了房地產稅的立法實踐，可是在征收實踐上受制于客觀經濟環境和政策需求，一直沒有被作為主力稅種，新中國成立以後，房地產的改革歷程主要經歷了以下五個階段︰初級階段，1950~1972年；萎縮階段，1973~1983；萌芽階段，1984~2002年；改革探索階段2003~2010年和新型房地產稅試點階段2011年至今。
現行房地產稅征收對象範圍窄，稅基小，我國當前房地產稅征收依據是1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，征收範圍為城鎮契機，為房產原值減除10%~30%後的余值，稅率為1.2%，假如房屋出租，則稅基為租金收入，稅率為12%，個人出租的稅率為4%。
房地產稅征收主要對象為辦公樓和商業營業性用房對個人住房免征房產稅，暫行條例規定了房產稅的五類免征對象，包括個人所有非營業用的房產。意味著佔全國城鎮商品房存量金額80%以上，存量面積90%以上的房產被納入免征範圍，目前辦公樓和商業營業性用地房成為主要征稅對象，兩者在全國存量房市值中佔比不到20%，面積不到10%，采用歷史成本法的房屋，余值作為稅基和西方采用的房產評估相比，房產增值額未被納入征稅範圍。
二、重慶、上海開征房產稅改革試點
2011年重慶和上海率先試點進行房產稅。開始對個人住房征收房產稅，彼時的背景是房地產短期牛市，房價快速上漲，2010年4月國務院推出關于《堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即新國10條。開始在全國主要省會、計劃單列市實施限購措施，房產稅只是被當做抑制不合理房地產需求和房價上漲過快的工具進行試點。
從征稅規模看，2011年房產稅試點，當年上海房產稅登記住房7000多套，認定為應稅住房1000余套，征收總額不超過1,000萬元。
重慶房產稅登記應稅住房僅8000多套，總建面積200多萬平方米，征稅總額大約1億元。
稅收方案方面，重慶方案主要體現在，第一存量房僅對獨棟住宅征收，新購房僅對獨棟住宅，高檔住宅和在本市無工作戶籍和企業的人員第2套住宅征收。第二稅率為0.5%~1.2%，交易價格在上兩年主城均價三倍以下的稅率為0.5%。第三存量住宅每戶有180平方米，免征面積除三無人員外的家庭新購商品住宅有100平方米免征面積。
上海方案主要體現在第一，僅對新購住宅征收，本市家庭持有居住證滿三年或屬于高新人才的非本市家庭首套免征。第二家庭人均有60平方米免征面積。第三稅率為0.4%~0.6%。。
上海和重慶的試點方案應該是未來全國推廣房產稅的重要參考方向，共同之處是︰
1、征稅重點以新增購房為主，同時買高價房就要交更多稅，
2、實行差別化稅率，重慶有三檔，控制高檔住房的比例，上海有兩檔，
3、較為寬松的免稅政策可以減少征稅對居民基本住房需求的影響，
4、限制外來的投資需求，根據是否為本地居民采取不同征稅條件不同之處是，第一征稅目標不同，重慶主要是抑制高檔住房消費，上海主要是抑制投資，第二征稅對象不同，重慶針對高端住房，上海針對增量住房，第三實施範圍不同，重慶僅覆蓋主城9區，上海全市推行。
三、房產稅試點未達預期的效果
從稅收效果看，試點並未帶來可觀的稅收收入，上海房產稅和重慶房產稅佔地方稅收總額的比例沒有明顯增長，2018年兩市房產稅分別為213.8億元和67.3億元，佔地方稅收比例分別為3.4%和4.2%分別相當于各地土地出讓收入的11.1%和3.2%。而擴圍的個人住房房產稅並不多，重慶市2011年對居民住宅征收房產稅收入1億元，2012年也只有1.4億元。
從市場效果看對房產影響不明顯，短期看2011~2012年，上海和重慶商品房均價漲幅放緩，其中上海2012年出現負增長，實際上這並不是主要受到房產稅試點的影響，而是政府宏觀政策調控的結果。對比2011~2012年，部分重點城市相同10期內各城市新建商品住宅價格指數步調一致，上海和重慶並未出現獨立走勢，長期看上海房產稅、重慶房產稅試點對房價的影響不大，2011年到2018年上海和重慶的商品房均價平均漲幅為8.5%和8.6%。
四、為何房產稅效果有限？
首先征稅範圍窄，稅率偏低，免征面積大，上海房產稅只針對增量房不涉及存量房，因此試點之前擁有多套房產的產權人就不被納入征稅範圍，重慶房產稅包括存量房，但只針對高檔住房，不涉及重慶市居民家庭擁有的大量普通住房，這一方案可操作性強，定位精準，但稅基窄，且對試點前後買房者稍顯不公，稅率方面，重慶是0.5%、1%和1.2%，上海房產稅稅率是 0.4%~0.6%，稅率偏低，低稅率不能增加投資者持有房產的成本，降低了抑制投機的作用，免征面積方面，重慶市獨棟住宅，每戶免征180平方米，新購獨棟住宅和高檔住宅，每戶免稅100平方米，上海市新購住宅免征面積為人均60平方米，而截至2011年末，兩市城鎮人均住房建築面積僅分別為31.8平方米和33.4平方米。免征面積太大，減弱了對房價的影響。
其次試點城市房價上漲的背後是住房供給不足，房產稅對房價抑制作用有限。通常來講，套戶比小于1表明區域住房供給總體不足，套戶比等于1，表明住房總體基本供求平衡，綜合考慮其他因素，套戶比在1.1左右比較合理。上海和重慶2011年套戶比分別為0.93、0.98 ，2018年的套戶比分別為0.93、1.01，兩地房地產市場整體上處于供給不足的狀態，伴隨城鎮化進程不斷推進，人口向大城市集聚的趨勢更加明顯，對于有旺盛住房需求的大城市來說，房產稅調控房價的作用難以發揮出來。
